30 Milyon TL Üzeri Tapu İşlemlerinde Avukat Zorunluluğu

Türkiye'de gayrimenkul alım satımında köklü bir değişiklik gündemin üst sıralarına oturdu. Adalet Bakanı Akın Gürlek, 27 Mart 2026'da Türkiye Barolar Birliği Başkanı Erinç Sağkan ile yaptığı görüşmenin ardından kritik bir açıklama yaptı: 30 milyon TL ve üzerindeki tapu işlemlerinde hem alıcı hem de satıcının birer avukatla temsil edilmesi zorunlu hale getirilecek.

Düzenlemenin hazırlıkları süren 12. Yargı Paketi kapsamında yasalaşacağı belirtildi. Peki bu değişiklik ev alacakları ve satacakları nasıl etkileyecek? Emlak piyasası bu gelişmeye nasıl bakıyor?

Düzenleme Ne Getiriyor?

Adalet Bakanlığı'nın açıklamasına göre yeni düzenleme yürürlüğe girdiğinde 30 milyon TL ve üzerindeki her taşınmaz alım satımında — daire, villa, arsa, işyeri fark etmeksizin — tarafların avukatsız işlem yapması mümkün olmayacak.

Uygulamanın temel amacı şu şekilde açıklandı: yüksek tutarlı gayrimenkul işlemlerindeki dolandırıcılık vakalarını ve hukuki anlaşmazlıkları önlemek. Bakan Gürlek, son dönemde özellikle yüksek değerli mülk satışlarında yaşanan hak kayıplarına dikkat çekerek düzenlemenin hem alıcıyı hem satıcıyı koruyacağını vurguladı.

Önemli not: Bazı haberlerde "30 bin TL" olarak yayılan bilgi yanlıştır. Adalet Bakanlığı'nın resmi açıklamasından alınan düzeltmeye göre eşik değer 30 milyon TL'dir.

---

Hangi İşlemler Kapsam Dahilinde Olacak?

Düzenlemenin mevcut taslağına göre şu işlemler avukat zorunluluğu kapsamına girecek:

• 30 milyon TL ve üzeri satılık konut alım satımı
• 30 milyon TL ve üzeri arsa ve arazi devri
• 30 milyon TL ve üzeri ticari gayrimenkul (ofis, dükkan, depo) satışları
• Söz konusu değerin üzerindeki villa ve lüks konut projeleri

30 milyon TL altındaki işlemler bu düzenlemenin kapsamı dışında tutulacak.

---

Piyasa Ne Kadar Etkilenecek?

Mart 2026 itibarıyla İstanbul'da özellikle merkezi ilçelerdeki daire fiyatları düşünüldüğünde 30 milyon TL eşiği yalnızca lüks segmenti değil, pek çok orta-üst segment evi de kapsama alabilecek.

• Beşiktaş, Kadıköy, Şişli gibi merkezi ilçelerde 3+1 daire fiyatları 20–50 milyon TL bandında seyrediyor
• Boğaz manzaralı daireler ve villa projeleri büyük ölçüde bu eşiğin üzerinde yer alıyor
• Antalya ve Alanya'da yabancı yatırımcılara satılan lüks konutların önemli bir kısmı 30 milyon TL sınırını aşıyor

Bu da düzenlemenin yalnızca "çok zenginleri" değil, büyükşehirlerde standart konut alım satımı yapan ortalama yatırımcıları da kapsayabileceğine işaret ediyor. Mülkünüzün güncel değerini öğrenmek için birilanver.com Emlak Endeksi aracından ilçe ve mahalle bazında m² fiyatlarını sorgulayabilirsiniz.

---

Sektör Tepkileri: Hukuki Güvenlik mi, Ek Maliyet mi?

Düzenlemeye ilişkin sektör tepkileri ikiye bölünmüş durumda.

Destekleyenler: Avukat zorunluluğunun yüksek bedelli işlemlerdeki hukuki riskleri azaltacağını, sahte vekâletname ve tapu dolandırıcılığı vakalarının önüne geçeceğini savunuyor.

Karşı çıkanlar: Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) başta olmak üzere sektörün bir kesimi düzenlemeye sert tepki gösterdi. GAPAS Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Kemal Şahin'in açıklamasına göre ek maliyet ve bürokrasi sektörü yavaşlatacak, işlem hacmini düşürecek ve kayıt dışılığı artırabilecek. Şahin, "Eğer amaç güvenli işlem ise çözüm yeni zorunluluklar değil mevcut sistemi güçlendirmektir" dedi.

Eleştirmenlere göre asıl çözüm yolu şunlar: EİDS sisteminin etkin işletilmesi, tapu harçlarının düşürülmesi ve mevcut denetim mekanizmalarının güçlendirilmesi.

---

EİDS ile Birlikte Değerlendirilmeli

Avukat zorunluluğu tartışılırken emlak piyasasının zaten 1 Şubat 2026'dan itibaren EİDS (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi) zorunluluğuyla yeni bir döneme girdiğini hatırlatmak gerekiyor. EİDS kapsamında tüm emlak ilanlarının gerçek tapu sahibi tarafından verildiği e-Devlet altyapısıyla doğrulanıyor. birilanver.com bu entegrasyonu tamamlamış platformlar arasında yer alıyor.

EİDS hakkında ayrıntılı bilgi almak için EİDS Nedir? rehberimizi inceleyebilirsiniz.

---

12. Yargı Paketi'nde Neler Daha Var?

Adalet Bakanı Gürlek'in açıklamalarına göre 12. Yargı Paketi yalnızca tapu düzenlemesiyle sınırlı değil. Paket kapsamında şunlar da yer alacak:

• Türkiye'deki 209 bin avukatın özlük haklarına ilişkin iyileştirmeler
• Noter yardımcılığı sistemine ilişkin düzenlemeler
• Yargı süreçlerini hızlandırmaya yönelik çeşitli adımlar

Paketin TBMM'ye ne zaman sunulacağı henüz netlik kazanmadı.

---

Ev Alacaklar ve Satacaklar Ne Yapmalı?

Düzenleme henüz yasa olmadı — bu nedenle şu an için herhangi bir zorunluluk bulunmuyor. Ancak özellikle 30 milyon TL üzeri işlem planlayanların şimdiden hazırlıklı olması önerilir:

• Güvenilir bir gayrimenkul avukatıyla önceden iletişime geçin
• Mülkünüzün güncel piyasa değerini birilanver.com Emlak Endeksi ile kontrol edin
• Tapu işlemleri sürecini öğrenmek için Tapu İşlemleri rehberimizi inceleyin
• Satılık veya kiralık mülk ilanı vermek için birilanver.com Emlak kategorisini ziyaret edin

---

Sık Sorulan Sorular

Takipte Kalın

Tapu işlemlerinde avukat zorunluluğu, 12. Yargı Paketi'nin yasalaşmasıyla birlikte Türkiye'nin en büyük emlak reformlarından biri haline gelebilir. Özellikle büyükşehirlerde yüksek değerli mülk alım satımı planlayanların süreci yakından takip etmesi büyük önem taşıyor.

? Güncel emlak ilanlarını incele → ? Mülkünüzün değerini öğren → ? Tapu işlemleri rehberi → ? EİDS nedir? →