Tapu Nedir?
Tapu, bir gayrimenkul (arsa, arazi, konut, işyeri vb.) üzerindeki mülkiyet hakkını belgeleyen resmi ve hukuki dokümandır. Türkiye'de tapu işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bünyesindeki tapu müdürlüklerince yürütülür.
Tapu senedi, gayrimenkulün sahibini, konumunu, yüzölçümünü, ada ve parsel bilgilerini, üzerindeki hakları ve kısıtlamaları (ipotek, haciz, irtifak hakkı vb.) içerir. Mülkiyet hakkı, tapu siciline tescil ile doğar ve bu kayıt hukuki koruma altındadır.
Tapu Türleri
- Kat Mülkiyeti Tapusu: Tamamlanmış ve iskan belgesi alınmış binalardaki bağımsız bölümler için düzenlenir. En güvenilir tapu türüdür.
- Kat İrtifakı Tapusu: Henüz inşaat halindeki veya iskân belgesi alınmamış yapılarda bağımsız bölüm sahiplerine verilir.
- Hisseli Tapu (Müşterek Mülkiyet): Bir gayrimenkulün birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda, her malik belirli bir paya sahiptir.
- Arsa Tapusu: Üzerinde yapı bulunmayan, imar planı kapsamındaki parseller için düzenlenir.
- Arazi Tapusu: İmar planı dışında kalan tarım arazisi veya ham topraklar için verilir.
Önemli Bilgi
Gayrimenkul alırken mutlaka kat mülkiyeti tapusu olup olmadığını kontrol edin. Kat irtifakı tapusu, yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilmelidir.
Tapu Devir Süreci
Gayrimenkul satışında tapu devir işlemi belirli adımları takip eder. İşlem süresi genellikle 3 ile 7 iş günü arasında değişir. İşte adım adım süreç:
Randevu Alma
WebTapu (webtapu.tkgm.gov.tr) portalı veya ALO 181 hattı üzerinden tapu müdürlüğünden randevu alınır. Randevu olmadan işlem yapılmaz.
Belgelerin Hazırlanması
Alıcı ve satıcı gerekli belgeleri (kimlik, fotoğraf, DASK poliçesi, belediye rayiç bedel yazısı vb.) hazırlar. Eksik belge işlemi geciktirir.
Tapu Harcının Yatırılması
Satış bedeli üzerinden %4 oranında tapu harcı hesaplanır. Yasal olarak alıcı ve satıcı %2'şer öder. Ödeme bankaya yapılır.
Tapu Müdürlüğüne Başvuru
Randevu gün ve saatinde her iki taraf (veya vekilleri) tapu müdürlüğüne gider. Kimlik kontrolü ve belge incelemesi yapılır.
Sözleşmenin İmzalanması
Tapu müdürü veya yetkili memur huzurunda resmi senet düzenlenir. Taraflar sözleşmeyi inceler ve imzalar.
Tescil ve Tapu Senedi
İşlem tapu siciline tescil edilir ve yeni malik adına tapu senedi düzenlenir. Artık mülkiyet hukuki olarak devredilmiştir.
Dikkat!
Gayrimenkul satış bedelini tapu müdürlüğünde gerçek değerinden düşük göstermek vergi kaçakçılığı suçu oluşturur ve ağır cezai yaptırımlara yol açabilir. Ayrıca ileride alıcının değer artış vergisinde dezavantaj yaratır.
Gerekli Belgeler
Tapu devir işlemi için hem alıcının hem satıcının hazırlaması gereken belgeler vardır. İşleminizin sorunsuz ilerlemesi için tüm belgeleri eksiksiz hazırlayın.
Alıcı ve Satıcı İçin Ortak Belgeler
Kimlik Belgesi
TC Kimlik Kartı veya pasaport (geçerli)
Vesikalık Fotoğraf
Son 6 ay içinde çekilmiş, 1 adet (alıcı için)
DASK Poliçesi
Zorunlu Deprem Sigortası (konutlar için)
Belediye Rayiç Bedel Yazısı
Gayrimenkulün bulunduğu belediyeden alınır
Emlak Beyan Değeri
Belediyeden alınan güncel emlak beyan değeri
Vekâletname
Taraflardan biri gelemezse noter onaylı vekâletname
İpucu
Randevunuzdan önce WebTapu portalı üzerinden hangi belgelerin gerekli olduğunu kontrol edebilirsiniz. Belge listeleri işlem türüne göre değişebilir.
Tapu Harcı ve Masraflar
Tapu devir işlemlerinde çeşitli harç ve masraflar ödenir. 2025-2026 yılı güncel oranları aşağıda listelenmiştir. Harçlar satış bedeli üzerinden hesaplanır; ancak belediye rayiç bedelinden düşük gösterilemez.
| Masraf Kalemi | Oran / Tutar | Ödeyen | Açıklama |
|---|---|---|---|
| Tapu Harcı | %4 | Alıcı %2 + Satıcı %2 | Satış bedeli üzerinden hesaplanır |
| Döner Sermaye Harcı | ~1.500 – 2.500 ₺ | Alıcı | Yıllık güncellenir |
| DASK Poliçesi | Değişken | Alıcı | Konutun m² ve bölgesine göre |
| Emlak Vergisi (Yıllık) | Binde 1-3 | Malik | Büyükşehirde binde 2, diğer binde 1 |
| KDV (Yeni Konut) | %1 - %20 | Alıcı | m² ve konut tipine göre değişir |
Örnek Hesaplama
3.000.000 ₺ değerinde bir konut satışında: Toplam tapu harcı = 120.000 ₺ (alıcı 60.000 ₺ + satıcı 60.000 ₺). Bunun dışında döner sermaye, DASK ve varsa emlakçı komisyonu ayrıca eklenir.
Dijital Tapu — WebTapu Sistemi
WebTapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan online tapu işlemleri portalıdır. e-Devlet entegrasyonu sayesinde pek çok işlemi fiziksel olarak tapu müdürlüğüne gitmeden gerçekleştirebilirsiniz.
Online Randevu
Tapu müdürlüğü randevunuzu online olarak alın, sıra beklemeyin.
Başvuru Takibi
Mevcut başvurularınızın durumunu anlık olarak takip edin.
Parsel Sorgulama
Ada, parsel ve harita bilgilerine online erişim sağlayın.
Tapu Senedi Görüntüleme
Gayrimenkullerinize ait tapu senedi bilgilerini görüntüleyin.
Harç Hesaplama
İşlem türüne göre ödenecek harç tutarını önceden hesaplayın.
Satış Başvurusu
Gayrimenkul satış başvurusunu online olarak başlatın.
WebTapu'ya Nasıl Erişilir?
webtapu.tkgm.gov.tr adresinden e-Devlet şifreniz, mobil imza veya e-imza ile giriş yapabilirsiniz. Tüm Türkiye genelinde 81 ilde aktif olarak hizmet vermektedir.
Tapu Sözleşmeleri
Gayrimenkul işlemlerinde farklı sözleşme türleri kullanılır. Her sözleşme farklı hukuki sonuçlar doğurur ve belirli koşullara tabidir.
Satış Vaadi Sözleşmesi
İleride yapılacak satışın taahhüt edildiği, noter huzurunda düzenlenen ön sözleşmedir. Tapu siciline şerh edilebilir.
Noter ZorunluResmi Satış Senedi
Tapu müdürlüğünde düzenlenen, mülkiyetin devrini sağlayan esas sözleşmedir. Tapu sicilinde tescili zorunludur.
Tapu Müdürlüğüİpotek Sözleşmesi
Kredi karşılığında gayrimenkulün teminat olarak gösterildiği sözleşmedir. Banka lehine tapu siciline işlenir.
Banka İşlemiKat Karşılığı İnşaat
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, arsaya karşılık daire/işyeri verilmesini öngören sözleşmedir.
Noter Zorunluİntifa Hakkı Sözleşmesi
Mülkiyeti devretmeden gayrimenkulün kullanım hakkının başka birine verildiği sözleşmedir.
Tapu TesciliHibe (Bağışlama) Senedi
Gayrimenkulün karşılıksız olarak başka birine devredildiği resmi senettir. Tapu müdürlüğünde yapılır.
Tapu MüdürlüğüHukuki Uyarı
Gayrimenkul satışı sadece tapu müdürlüğünde yapılan resmi senetle geçerlidir. Adi yazılı sözleşme ile yapılan gayrimenkul satışları hukuken geçersizdir. Satış vaadi sözleşmesi mutlaka noterde düzenlenmelidir.