Emlakçı Komisyonu Ne Kadar? 2026 Güncel Satış ve Kiralama Oranları

Ev alırken, satarken veya kiralarken en çok merak edilen konuların başında gayrimenkul danışmanına ödenecek hizmet bedeli gelir. "Emlakçı komisyonu ne kadar?", "Komisyonu alıcı mı öder satıcı mı?" ve "KDV bu tutara dahil mi?" gibi sorular, tapu veya kira sözleşmesi öncesinde tarafların en çok araştırdığı detaylardır.

Türkiye’de emlakçı komisyon oranları keyfi olarak belirlenemez; Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile yasal üst sınırlara bağlanmıştır. Bu rehberde, güncel mevzuata göre gayrimenkul alım-satım ve kiralama işlemlerinde ödemeniz gereken yasal emlakçı komisyon tutarlarını ve hesaplama detaylarını bulabilirsiniz.

2026 Yasal Emlakçı Komisyon Oranları

Gayrimenkul Satışında Emlakçı Komisyonu Ne Kadar?

Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde emlak danışmanının talep edebileceği toplam hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç 4’ünü geçemez.

Satış Komisyonunu Kim Öder?

Yönetmelik gereği aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit olarak (2 + 2) paylaştırılır.

• Satıcı Payı: Satış Bedelinin 2’si + 20 KDV

• Alıcı Payı: Satış Bedelinin 2’si + 20 KDV

⚠️ Önemli Not: Belirtilen 4 (KDV hariç) oranı yasal tavan (üst) sınırdır. Emlak işletmesi ile alıcı/satıcı kendi aralarında anlaşarak bu oranın altında bir bedel kararlaştırabilir ancak yasal olarak bu oranın üzerine çıkılamaz.

Satış Komisyonu Hesaplama Örneği

Örnek: 5.000.000 TL değerinde bir konut satın aldığınızı varsayalım:

1. Toplam Komisyon Bedeli (4): 5.000.000 TL × 4 = 200.000 TL (KDV Hariç)

2. Toplam KDV Tutarı (20): 200.000 TL × 20 = 40.000 TL

3. Genel Toplam: 240.000 TL

Ödeme Paylaşımı:

• Alıcının Ödeyeceği Tutar (2 + KDV): 100.000 TL + 20.000 TL KDV = 120.000 TL

• Satıcının Ödeyeceği Tutar (2 + KDV): 100.000 TL + 20.000 TL KDV = 120.000 TL

Kiralık Evlerde Emlakçı Komisyonu Ne Kadar?

Konut veya iş yeri kiralama işlemlerinde emlakçı komisyonu hesaplaması satış işleminden farklıdır.

Kiralama Komisyon Oranı ve Yasal Sınır

Yönetmeliğe göre kiralamalarda emlak hizmet bedeli, kontrat süresi ne olursa olsun KDV hariç 1 aylık kira bedelini aşamaz.

• Yasal Sınır: 1 Aylık Kira Bedeli + 20 KDV

Kira Komisyonunu Kim Öder?

Piyasa uygulamasında kira komisyonu çoğunlukla kiracı tarafından ödenir. Ancak taraflar (ev sahibi ve kiracı) sözleşmede aksi bir şart belirleyerek bu tutarı paylaşabilirler.

Kira Komisyonu Hesaplama Örneği

Örnek: Aylık kirası 30.000 TL olan bir daire kiraladığınızda:

1. Hizmet Bedeli (1 Aylık Kira): 30.000 TL (KDV Hariç)

2. KDV Tutarı (20): 30.000 TL × 20 = 6.000 TL

3. Emlakçıya Ödenecek Toplam Tutar: 36.000 TL

Emlakçı Komisyonu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Emlakçı Komisyonunda Pazarlık Yapılır mı?

Evet. Mevzuatta yer alan oranlar yasal üst sınırlardır (tavan oran). Gayrimenkul sahibi veya alıcı, hizmet sözleşmesi imzalamadan önce emlak danışmanı ile görüşerek daha düşük bir komisyon oranında uzlaşabilir.

Emlakçı 4'ten Fazla Komisyon Talep Edebilir mi?

Hayır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince satışta toplam 4 (+ KDV) ve kiralamada 1 aylık kira (+ KDV) üzerinde komisyon talep edilmesi mevzuata aykırıdır. Yetki belgesi olan hiçbir emlak işletmesi yasal sınırın üzerine çıkamaz.

Taşınmaz Alım-Satımından Cayılırsa Komisyon Ödenir mi?

Emlak işletmesi ile taraflar arasında "Taşınmaz Gösterme Belgesi" veya "Alım Satım Aracılık Sözleşmesi" imzalanmışsa ve taraflardan biri haklı bir sebep olmaksızın alım-satımdan vazgeçerse, sözleşmedeki cayma maddelerine göre işlem yapılır. Genellikle cayayan taraf, emlakçının hak ettiği hizmet bedelini (veya cezai şartı) ödemekle yükümlü kalabilir.

Fatura Kesilmesi Zorunlu mu?

Evet. Taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip emlak işletmeleri, verdikleri danışmanlık hizmeti karşılığında tahsil ettikleri komisyon bedeli için fatura veya serbest meslek makbuzu düzenlemek zorundadır.

Alım, Satım ve Kiralama için Önemli Tavsiyeler

Gayrimenkul alım, satım veya kiralama sürecinde herhangi bir mağduriyet yaşamamak için şu noktalara dikkat etmelisiniz:

1. Yetki Belgesi Kontrolü: Çalıştığınız emlak işletmesinin Ticaret Bakanlığı onaylı Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olup olmadığını sorgulayın.

2. Yazılı Sözleşme Yapın: Tüm komisyon oranlarını ve ödeme şartlarını sürece başlamadan önce yazılı bir aracılık sözleşmesi ile imza altına alın.

3. Faturanızı Alın: Ödediğiniz komisyon karşılığında KDV detaylı faturanızı talep etmeyi unutmayın.